Недвижимость Нячанга: стоит ли покупать?

Рынок недвижимости Вьетнама для большинства наших соотечественников до сих пор остается чем-то не совсем понятным. Даже те, кто неоднократно прилетали сюда отдыхать, не понимают целесообразность приобретения жилья в Нячанге. Вроде красиво и тепло, но что и как – загадка. Если в двух словах, то для тех кто решил купить недвижимость, Нячанг является по-настоящему отличным выбором. Давайте детально рассмотрим, почему.

[toc]

Для начала цифры

Давайте начнем наш экскурс в мир недвижимости Вьетнама с сухих цифр. За январь-февраль 2018 года Вьетнам посетило более 2 800 000 иностранных туристов. Это на 29,7% больше, чем за аналогичный период 2017 года. Основная масса – туристы из Азии (больше всего Китай и Корея). Более 140 000– гости из России (+19% по сравнению с прошлым годом). Как вы понимаете, всю эту массу путешественников нужно где-то селить. Отелей однозначно на всех не хватает. Так по состоянию на март 2018 года существует серьезная проблема с отельным размещением даже внутренних туристов в курортных городах (Нячанг, Дананг). То есть самим вьетнамцам не хватает номеров в отелях, что вызвало повышенный спрос на частные апартаменты. По сообщению Министерства туризма Вьетнама, количество гостей из поднебесной должно вырасти на несколько раз в 2018 году. Выводы сделать несложно, согласны?

 

 

 

 

Теперь, что касается того, насколько купить недвижимость во Вьетнаме у моря с точки зрения окупаемости вложений. На данный момент, инвестиция в недвижимость Нячанга будет давать вам порядка 12-15% годовых. Это если мы говорим о стандартной жилой недвижимости, так сказать. Имеется также отельная недвижимость. По сути, вы приобретаете отельный номер без права проживания, но с гарантированной доходностью от 6-12% (в зависимости от проекта). Именно так, это ГАРАНТИРОВАННЫЙ доход, который вы получите даже в том случае, если ваша недвижимость будет простаивать. Выше мы указали ставку ОТ, так как данный доход может быть существенно выше. При этом все заботы о содержании вашей недвижимости берет на себя управляющая кампания. На данный момент это, пожалуй, самый простой способ получить пассивный доход на этом рынке. Правда, цена таких объектов выше, чем стандартных квартир и обычно стартует от $100 000, хотя можно найти и более бюджетные варианты.

Кроме того, вот уже несколько лет наблюдается стабильный рост рынка, так что через 2-3 года данный показатель вполне может быть существенно выше. Что же касается изменения стоимости самого объекта недвижимости, то давайте рассмотрим на примере. За период с начала 2018 года до начала 2019 года, минимальная стоимость квартиры в Napoleon Castle (берем для примера один из наиболее востребованных объектов среди иностранцев) выросла на 20% (минимальный показатель). По состоянию на зиму 2020 года купить иностранцу квартиру в этом доме вообще невозможно. Квота для иностранцев закончилась, а нынешние владельцы не сильно спешат продавать свою недвижимость.

Napoleon Castle

Несколько слов о ситуации с экономикой страны. Во-первых, ежегодно ВВП Вьетнама прирастает на 6-7%. Во-вторых, сумма ежегодных иностранных инвестиций давно перевалила за 10 млрд. дол. В-третьих, за 2017 года бюджет Вьетнама пополнился более чем на 37 млрд. долл. только благодаря туристическому сектору. К слову, в прошлом году именно туризм был выбран основным направлением развития страны, так что стоимость жилья в курортных зонах будет продолжать расти.

Как и зачем покупать квартиру на вьетнамском курорте

Вы не поверите, но купить недвижимость во Вьетнаме недорого у моря вполне реально. Удивительно, но в душном и шумном Хошимине приобрести доступное жилье куда сложнее, чем на райских пляжах Нячанга. Причина тому тот факт, что Хошимин является одним из азиатских бизнес центров. Немалая часть недвижимости там приобретается для коммерческих объектов и крупными компаниями для своих сотрудников. Кроме того, в этом мегаполисе строительство достаточно ограничено, что также влияет на ценник. Хотя, покупка квартиры здесь также может быть экономически выгодна. Теперь рассмотрим детальнее жилье в Нячанге: цены, что предлагает рынок и как это работает.

 

Сколько стоит квартира в Нячанге

В данном разделе мы рассмотрим цены на самый популярный, доступный и инвестиционно выгодный тип недвижимости – апартаменты в многоэтажных жилых комплексах. Так вот, в Нячанге предлагается жилье самых различных уровней: от доступного в Muong Thanh Oceanus до люксового, вроде Panorama Condotel (отельная недвижимость). В том же самом комплексе Muong Thanh Oceanus  можно купить двухкомнатную квартиру с ремонтом от строителей (базовая отделка, сантехника, плитка) за 45 тыс. дол. (обновление от июня 2019 года — минимальная цена $54 000) Порой, правда, встречаются и более дешевые варианты. Площадь такой квартиры 59-71 кв.м. Это цена жилья без вида на море (вид на город или на горы). Вид на море будет стоить на процентов 15-30 дороже. С другой стороны, такая квартира и сдаваться будет по большей цене. Если говорить о комплексе Panorama Condotel, то здесь 1 кв.м. обойдется вам в 70 и больше миллионов донгов (около 3100 дол/кв.м). Самое интересное, что пандемия не сильно повлияла на стоимость квартир. Конечно, появляются единичные варианты по весьма привлекательной цене. Но это, скорее исключение. Обычно речь идет о владельцах, у которых десяток квартир в кредит и они продают одну, чтобы оплатить оставшиеся. Явление это временное, так что если вы думаете о покупке квартиры в 5* комплексе, сейчас идеальный момент

Panorama Condotel

Окупаемость квартиры

В данном разделе мы поговорим о том, как быстро ваша квартира окупиться на одной только аренде. Начнем с того, что сама аренда квартиры во Вьетнаме будет отличаться в разных районах страны. Например, в Хошимине стоимость квартиры выше, чем в Нячанге и спрос достаточно велик. Однако темпы роста спроса в курортном городе выше. Но давайте по порядку.

Мы рассматриваем только Нячанг, поэтому давайте возьмем среднестатистическую квартиру за $60000 в Muong Thanh Oceanus . Берем состояние от строителя: сантехника, плитка на полу, тонировка стен. Большинство вьетнамцев не заморачиваются и заказывают типовой ремонт у строительной компании, но мы ведь с вами хотим сделать достойный объект недвижимости, поэтому заложим $10 000 на то, чтобы привести квартиру в надлежащее состояние. Итого: $70000.

Теперь, за сколько мы сможем сдавать эту квартиру? По состоянию на март 2018 года, квартира в Muong Thanh Oceanus стоит $400-500/мес (вид на город/горы) и $500-1000/мес (вид на море).

Считаем:

$500*10 мес. = $5000 в год

$70000/5000 = 14 лет.

Это наиболее скромные расчеты. Мы берем всего 10 месяцев загруженность (хотя полная загруженность в 12 – более чем реальна). Также мы берем минимальную стоимость квартиры. В расчет не берутся праздничные дни, в которые стоимость аренды взлетает в несколько раз. Например, в период китайского нового года, квартира за $600 стоит около $100-150 в сутки. Также мы не учитываем, что каждый год стоимость аренды вырастает в среднем на 20%. Сезон в Нячанге длиться круглый год (около 300 солнечных дней в году).

Новый и один из самых масштабных проектов Нячанга — The Aston

Теперь рассмотрим более быстрый вариант возврата инвестиций. Дело в том, что посуточная аренда квартиры во Вьетнаме позволит в несколько раз сократить срок окупаемости. Средняя стоимость суточной аренды квартиры в Muong Thanh Oceanus без вида на море: $30-35.

Теперь считаем:

35*250 (берем загруженность всего 250 дней) = $8750 в год

70000/8750 = 8 лет.

При расчетах мы, опять-таки, не берем во внимание сезонного повышения цен аренды, праздников и ежегодного повышения среднерыночной цены. При грамотно построенной работе с объектом недвижимости, срок полной окупаемости вложений с одной только аренды можно снизить до 4-5 лет. Это, собственно, одна из задач нашей компании – выстроить работу с вашим объектом так, чтобы у него была максимальная загруженность по максимальной цене.

Что касается более дорогих квартиры, то здесь ситуация аналогичная. Дело в том, что в Нячанге растет количество обеспеченных туристов. В основном за счет Китая, Кореи и внутреннего туризма. Поэтому квартиры за $100-150 в сутки также особо не пустуют.

Подводные камни

Ну, куда же без них. Хотя, сказать по правде, на рынке недвижимости Нячанга их не так уж много. Во-первых, русскоговорящим инвесторам, да и просто людям, которые хотят квартиру в Нячанге достаточно сложно найти общий язык с местными агентствами недвижимости. Дело в том, что понять вьетнамскую версию английского языка не так-то просто. Сильный акцент и коверканье слов делают общение с местными агентами весьма непростым. При этом мало в каких агентствах говорят хоть на таком английском. Также не так просто найти, так сказать, русскоязычное агентство, у которого бы при этом были необходимые документы и разрешения на работу. А без документов и официального заверения всех этапов сделки, вы никак не можете быть уверенным в честности комиссии. Вот и получается, что многие агентства работают по принципу арабского рынка. Это значит, что вам зачастую озвучивается заведомо более высокая стоимость услуг, в расчете на то, что вы будете торговаться.

В связи с вышесказанным, хотим дать небольшую рекомендацию: если вы решили работать с русскоговорящим агентом, поинтересуйтесь о документах. На руках должно быть как минимум разрешение на консультационные услуги. И не важно, выберите ли вы агентство MyVietHome или кого-либо из наших конкурентов, главное, чтобы сделка проходила официально и все фиксировалось документально. В том числе и агентская комиссия.

Еще один важный момент — корректность составления документов. В частности перевода. Вьетнамские агентства почти всегда допускают ошибки. И делается это несознательно, скорее всего. Просто опыта работы с важными документами у вьетнамцев не так много. Поэтому, вне зависимости от того, покупаете вы через нашу кампанию или любую другую — проверяйте корректность данных: ФИО, суммы, сроки.

В общем, это все. Если же у вас остались более глубокие вопросы на тему как купить жилье во Вьетнаме или же заинтересовали какие-то конкретные объекты – будем рады вам помочь. Связаться с нами можно по телефону, электронной почте, в онлайн чате на сайте или любым другим удобным для вас способом. Ознакомиться с доступными вариантами квартир и оставить заявку на подбор недвижимости вы можете ЗДЕСЬ.

Как снять квартиру в Нячанге и не «попасть»
Какая погода в Нячанге: обзор по месяцам
Меню